Миф про "квартира - лучшая инвестиция"
"Купи квартиру и сдавай — будешь получать 50,000₽ пассивного дохода каждый месяц!" Звучит заманчиво. Вкладываешь 5 млн, получаешь 600 тысяч в год, это 12% годовых. Лучше любого банковского вклада!
Реальная история Игоря
Игорь купил однушку за 4.8 млн в спальном районе Москвы в 2022 году. Планировал сдавать за 40,000₽/мес и получать 480к/год (10% годовых). Реальность через год: сдал за 32,000₽, простой 2 месяца, налоги, ремонты. Чистый доход: 276,000₽ = 5.75% годовых. Банковский вклад под 8% был бы выгоднее.
Проблема в том, что большинство забывают про все расходы владельца: налоги, ЖКХ, ремонты, простои, комиссии риелторов. Реальная доходность в 1.5-2 раза ниже рекламируемой.
Сравнение активов: недвижимость vs акции vs облигации
Инвестиции 5 млн рублей: сравнение доходности (исторические данные 2020-2024)
| Актив | Доходность | Годовой доход | Ликвидность |
|---|---|---|---|
| Квартира в аренду | 5-7% | 250-350k₽ | Низкая (продажа 2-6 мес) |
| Банковский вклад | 7-9% | 350-450k₽ | Высокая (снятие в любой момент) |
| Облигации ОФЗ | 8-10% | 400-500k₽ | Средняя (продажа 1-3 дня) |
| Индекс акций (IMOEX) | 12-18%* | 600-900k₽ | Высокая (продажа моментально) |
| Коммерческая недвижимость | 10-15% | 500-750k₽ | Очень низкая (продажа 6-12 мес) |
* Про акции важно знать
Акции дают высокую доходность, но с высокой волатильностью. За год можно заработать +30% или потерять -20%. Недвижимость стабильнее, но менее доходна. Для пассивного дохода важна именно стабильность.
Сравнение доходности инвестиций: 5 млн рублей
Годовой доход и ликвидность различных активов
Кейс 1: Однушка в спальном районе (5 млн)
Разберём реальную квартиру: однокомнатная 38 м² в районе Текстильщики, Москва.
Калькулятор доходности квартиры
Калькулятор доходности квартиры
Финансовая модель проекта
Входные параметры
5,000,000₽
35,000₽/мес
2мес/год
6,500₽/мес
Результаты расчета
Валовый доход (10 мес)350,000₽
Расходы в год-78,000₽
Чистый доход272,000₽
Чистая доходность5.44%
Реальная доходность с учётом всех расходов — в 2 раза ниже ожидаемой
Все расходы владельца квартиры (за год)
| Статья расходов | Сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Налог на доход (13%) | 45,500₽ | С дохода 350,000₽ |
| ЖКХ (собственник платит) | 18,000₽ | 1,500₽/мес × 12 |
| Капремонт | 6,000₽ | По счёту ежемесячно |
| Косметический ремонт | 15,000₽ | Раз в 2-3 года (амортизация) |
| Риелтор (поиск жильца) | 35,000₽ | Месячная аренда раз в 2 года |
| Непредвиденные расходы | 8,500₽ | Сломалась техника, мебель |
| ИТОГО РАСХОДОВ | 128,000₽ | 36.5% от валового дохода |
Скрытые расходы, о которых забывают
1. Простой: Между жильцами квартира пустует 1-2 месяца. Это -8-16% дохода.
2. Налоги: 13% НДФЛ ОБЯЗАТЕЛЬНЫ. Многие не платят, потом приходит ФНС с пенями.
3. Износ: Через 5 лет нужен ремонт 300-500 тысяч. Это -60-100к/год амортизации.
2. Налоги: 13% НДФЛ ОБЯЗАТЕЛЬНЫ. Многие не платят, потом приходит ФНС с пенями.
3. Износ: Через 5 лет нужен ремонт 300-500 тысяч. Это -60-100к/год амортизации.
Расчёт чистой доходности квартиры
Доходность = (Годовой доход - Расходы) / Стоимость квартиры × 100%Где:
Аренда= 35,000₽/мес × 10 месяцев (2 мес простой) = 350,000₽Расходы= Налоги + ЖКХ + Ремонты + Риелтор = 128,000₽Чистый доход= 350,000 - 128,000 = 222,000₽Доходность= 222,000 / 5,000,000 = 4.44%Доходность:Реальная доходность квартиры 4.44% — меньше банковского вклада
Кейс 2: Квартира в новостройке под сдачу (7 млн)
Многие покупают квартиры в строящихся домах на стадии котлована — дешевле на 20-30%. Сдают сразу после сдачи дома. Выгодно ли это?
Инвестиции в новостройку: расчёт полной доходности
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Покупка на стадии котлована | 5,500,000₽ |
| Ожидание постройки | 2.5 года |
| Отделка + мебель | 1,200,000₽ |
| Рыночная стоимость после сдачи | 7,800,000₽ |
| Рост стоимости | +2,300,000₽ (+34%) |
| Годовой доход от аренды | 480,000₽ (брутто) |
| Чистый доход после расходов | 312,000₽ |
| Полная доходность (рост + аренда) | 10.2% годовых |
Когда новостройка выгоднее
✅ Покупка на ранней стадии (котлован, фундамент) даёт рост стоимости 20-40%
✅ Развивающийся район с новой инфраструктурой (метро, школы)
✅ Надёжный застройщик (топ-10 по региону, эскроу-счета)
❌ Риски: Задержка сдачи (частая история), переплата по ипотеке во время стройки, отсутствие дохода 2-3 года.
✅ Развивающийся район с новой инфраструктурой (метро, школы)
✅ Надёжный застройщик (топ-10 по региону, эскроу-счета)
❌ Риски: Задержка сдачи (частая история), переплата по ипотеке во время стройки, отсутствие дохода 2-3 года.
Кейс 3: Коммерческая недвижимость (офис 50 м²)
Коммерция даёт более высокую доходность — 10-15% годовых. Но входной порог выше и риски больше.
Калькулятор коммерческой недвижимости
Калькулятор коммерческой недвижимости
Финансовая модель проекта
Входные параметры
8,500,000₽
50м²
2,800₽/м²/мес
140,000₽/мес
Результаты расчета
Годовой доход (брутто)1,680,000₽
Расходы (налоги, ЖКХ, простой)-420,000₽
Чистый доход1,260,000₽
Чистая доходность14.8%
Коммерция доходнее, но требует больше капитала и опыта
Риски коммерческой недвижимости
Риск 1: Простой 3-6 месяцев между арендаторами (vs 1-2 мес у жилья)
Риск 2: Арендатор может обанкротиться и не платить последние 2-3 месяца
Риск 3: Низкая ликвидность — продать быстро почти невозможно
Риск 4: Экономический кризис = массовый отток бизнесов из офисов
Риск 2: Арендатор может обанкротиться и не платить последние 2-3 месяца
Риск 3: Низкая ликвидность — продать быстро почти невозможно
Риск 4: Экономический кризис = массовый отток бизнесов из офисов
Точка окупаемости: через сколько лет окупится квартира
Срок окупаемости инвестиции
Payback Period = Инвестиция / Годовой чистый доходГде:
Инвестиция= 5,000,000₽ (стоимость квартиры)Годовой чистый доход= 272,000₽ (после всех расходов)Срок окупаемости= 5,000,000 / 272,000 = 18.4 годаОкупаемость:Квартира окупится через 18-19 лет — это очень долго для инвестиции
Сроки окупаемости разных типов недвижимости
| Тип недвижимости | Чистая доходность | Срок окупаемости |
|---|---|---|
| Однушка в спальном районе | 5-6% | 16-20 лет |
| Двушка в центре | 4-5% | 20-25 лет |
| Студия (малогабаритка) | 7-9% | 11-14 лет |
| Коммерческая (офис) | 12-15% | 7-8 лет |
| Коммерческая (торговля) | 10-12% | 8-10 лет |
Как сократить срок окупаемости
1. Покупайте малогабаритки (студии, гостинки) — доходность выше на 2-3%
2. Не переплачивайте за "престижность" — люксовые районы дают 3-4% vs 6-7% спальных
3. Покупайте на ранних стадиях стройки — рост стоимости ускоряет окупаемость
4. Оптимизируйте налоги — самозанятость даёт 4-6% налог вместо 13%
2. Не переплачивайте за "престижность" — люксовые районы дают 3-4% vs 6-7% спальных
3. Покупайте на ранних стадиях стройки — рост стоимости ускоряет окупаемость
4. Оптимизируйте налоги — самозанятость даёт 4-6% налог вместо 13%
Альтернативы: REITs, паи, краудинвестинг
Если не хотите покупать физическую квартиру, но хотите зарабатывать на недвижимости — есть более ликвидные инструменты:
Альтернативные способы инвестиций в недвижимость
| Инструмент | Входной порог | Доходность | Ликвидность |
|---|---|---|---|
| Покупка квартиры | 3-10 млн | 5-7% | Низкая |
| REIT (фонды недвижимости) | от 1,000₽ | 8-12% | Высокая |
| ПИФы недвижимости | от 10,000₽ | 6-10% | Средняя |
| Краудинвестинг (ЖК) | от 100,000₽ | 12-20%* | Нулевая |
| Облигации девелоперов | от 10,000₽ | 10-14% | Средняя |
* Про краудинвестинг важно знать
Краудинвестинг в строительство даёт высокую доходность (15-25%), но это высокий риск. Если застройщик обанкротится — потеряете всё. Инвестируйте не больше 10-15% портфеля.
Ключевые выводы
Ключевые выводы
- Реальная чистая доходность квартиры 5-7% годовых, а не обещанные 10-12%. Учитывайте ВСЕ расходы
- Срок окупаемости однушки 16-20 лет — это очень долго. Малогабаритки окупаются быстрее (11-14 лет)
- Скрытые расходы владельца съедают 30-40% дохода: налоги, ЖКХ, ремонты, простои, риелторы
- Коммерческая недвижимость доходнее (12-15%), но риски выше и входной порог от 5-10 млн
- Альтернативы физической покупке: REITs, ПИФы, краудинвестинг — выше ликвидность, ниже входной порог
- Для пассивного дохода с капиталом до 5 млн банковский вклад под 8-9% часто выгоднее квартиры
- Используйте калькулятор для расчёта РЕАЛЬНОЙ доходности вашей инвестиции с учётом всех расходов